COVID19:🏠 Arrendamientos de vivienda habitual en estado de emergencia a raíz del nuevo Real Decreto-ley 11/2020
Última hora: Se pública en el BOE el nuevo Real Decreto-Ley nº 11/2020 por el que se regula la moratoria y otros supuestos para los arrendamientos de viviendas habituales a raíz del COVID-19 y dentro del Estado de Alarma.
Estos son los puntos más relevantes;
¿A quién afecta la suspensión de pagos?
El nuevo RD va dirigido a paliar los efectos del COVID-19 y del Estado de alarma para las personas en situación de vulnerabilidad
Podemos englobar a las personas en situación de vulnerabilidad económica según el artículo 5 del RD a aquellas que reúnan conjuntamente los siguientes requisitos;
1) La persona obligada a pagar la renta de alquiler pase a estar en situación de desempleo, ERTE o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, y en caso de ser empresario no alcance el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar en el mes anterior a la solicitud de la moratoria.
a) Con carácter General, el límite de tres veces el Indicado Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM) “que actualmente está en 537,84€ mensuales".
b) Éste límite se podrá incrementar en 0,1 veces por cada hijo a cargo o mayor de 65 años en la unidad familiar.
c) Alguno de los miembros tenga declarada discapacidad superior al 33% o enfermedad permanente que le impida realizar actividades, será de 4 veces el IPREM.
📌Dato: El IPREM mensual para el año 2020 está fijado en 537,84€.
2) Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, resulte superior al 35% de los ingresos netos que reciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar (agua, luz, gas, gasoil).
Para la aplicación de las siguientes medidas, se deben cumplir adicionalmente los siguientes requisitos;
Tratarse de un contrato de vivienda habitual. Se descartan segundas residencias o viviendas vacacionales.
El propietario debe ser o una empresa pública o un "gran tenedor", dueños con más de diez inmuebles (excluyendo garajes y trasteros), o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados
¿En qué consiste la moratoria?
El artículo 4 del RD establece que, una vez intentado un acuerdo con el inquilino, este debe optar en un plazo de una semana entre:
Reducir la renta en un 50% durante la duración del Estado de Alarma y las siguientes mensualidades, por un máximo de cuatro meses de renta
Moratoria en el pago de la renta que afectará al tiempo que dure el Estado de Alarma y con un máximo de 4 meses de conformidad con el punto anterior, pudiendo fraccionarse las cuotas durante al menos 3 años.
Ayudas transitorias para la financiación.
La moratoria será automática, y podrá durar lo que dure el estado de alarma, e incluso prorrogarse tras finalizar este, si así lo requiere la situación de vulnerabilidad del inquilino. La persona arrendataria no tendrá ningún tipo de penalización y las cantidades aplazadas serán devueltas a la arrendadora sin intereses.
📌 El carácter automático de la moratoria, no debe confundir con su aplicación directa por el Arrendador, ya que solo se podrá producir a instancias del Arrendatario.
¿Cómo puede demostrar el arrendatario que cumple con los requisitos?
Mediante la siguiente documentación, que deberá ser entregada al arrendador:
Certificado de desempleo expedido por entidad gestora de prestaciones en el que figure la cuantía mensual percibida.
En el caso de cese de actividad para autónomos o empresarios, el correspondiente certificado expedido por la AEAT en la que aparezca la base de la declaración.
Documentación que acredite el número de personas que habitan la vivienda, como por ejemplo el padrón de habitantes o el libro de familia.
Declaración de Discapacidad o dependencia para los supuestos en los que se contemple.
Titularidad de los bienes mediante nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.
Declaración responsable del deudor relativa al cumplimiento de los requisitos.
📌 Si el solicitante de la moratoria no pudiese aportar los documentos anteriormente exigidos en el apartado anterior, podrá ser sustituido mediante una declaración responsable que incluya justificación expresa de los motivos, disponiendo del plazo de un mes tras la finalización del Estado de Alarma y sus prórrogas para aportar dicha documentación.
Consecuencias de la aplicación indebida por el arrendatario.
En el caso de que por parte del arrendatario se incumplieran los requisitos, será responsable de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados, sin perjuicio de otras responsabilidades de otro orden (judiciales). Dicho importe de los daños, no podrá ser inferior al beneficio indebidamente obtenido.
¿Qué ocurre si el alquiler llega a su fin durante el estado de alarma?
Tanto si se cumple el término del contrato, como si cumplen cualquiera de las prórrogas que la LAU prevé (artículo 9.1 y 10.1), el inquilino tiene derecho a solicitar (y el propietario la obligación de conceder) una prórroga extraordinaria, por un máximo de seis meses.
Los términos del contrato no se podrán alterar durante dicho periodo. Se puede solicitar dicha ampliación de contrato desde el 1 de abril de 2020 hasta pasados dos meses de la declaración del fin del estado de alarma. Esta previsión está recogida en el artículo 2 de la norma.
📌 Todas las normas del Real Decreto son de carácter dispositivo, lo cual permite al inquilino y al propietario llegar a un acuerdo, en otros términos.
¿Qué ocurre con los desahucios?
Según el artículo 1 del nuevo RD, podrán suspenderse por un plazo de 6 meses a raíz de que la persona arrendataria acredite ante el Juzgado encontrarse ante una situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos del COVID-19, que le imposibilite encontrar alternativa habitaciones para sí y las personas que conviva, acreditando los requisitos del artículo 5.
Otras Ayudas
También se incluyen una serie de ayudas en los artículos 9 y 10 del Real Decreto, porque se establecen una línea de avales a cargo del Estado para la financiación de los arrendatarios, así como un programa de ayudas económicas para el abono de la renta de adjudicación directa a las personas en situación de especial vulnerabilidad.